研報：破解粵港澳大灣區(qū)內(nèi)地九市物流設(shè)施投資密碼
來源/CBRE世邦魏理仕（ID：CBRE_China）
前言：在旺盛需求增長帶動下，大灣區(qū)內(nèi)地九市核心物流市場和新興物流市場高標(biāo)倉市場空置率多處于歷史低位，投資型交易已成為灣區(qū)物流市場大宗交易的主流。
粵港澳大灣區(qū)的GDP總量已經(jīng)躋身世界灣區(qū)前三，良好的經(jīng)濟發(fā)展勢頭、穩(wěn)定上漲的消費和不斷釋放的政策利好以及出口導(dǎo)向型經(jīng)濟，共同推動灣區(qū)物流設(shè)施市場發(fā)展持續(xù)向好，市場活力不斷綻放，空置率長期處于低位，且租金呈現(xiàn)穩(wěn)定增長。受益于此，粵港澳大灣區(qū)物流設(shè)施投資市場近年來快速升溫，投資熱度不斷升溫。
CBRE世邦魏理仕聚焦粵港澳大灣區(qū)內(nèi)地九市，通過對影響物流設(shè)施投資的六大相關(guān)要素（經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Α?交通設(shè)施優(yōu)勢、 物流設(shè)施供應(yīng)、需求、租金表現(xiàn)和投資市場熱度）進行定量和定性的分析，并基于此對每個城市的不同因素進行星級評價，進而綜合得出其投資性的整體評價，最終為投資者描繪出在粵港澳大灣區(qū)內(nèi)地九市進行物流設(shè)施投資的三個梯隊分布以及每個城市具體的投資區(qū)域、投資標(biāo)的和投資類型策略?？傮w結(jié)果如下:
投資第一梯隊
深圳、廣州、東莞，投資范圍為城市全域，投資策略上聚焦存量項目轉(zhuǎn)讓及城市更新項目。
投資第二梯隊
佛山、惠州、中山，投資范圍為城市重點物流園區(qū)的集聚區(qū)，投資策略以存量物業(yè)為主，并關(guān)注少量綠地開發(fā)機會。
投資第三梯隊
江門、肇慶、珠海，投資范圍主要為物業(yè)園區(qū)的集聚區(qū)，投資策略以綠地開發(fā)為主。
01
經(jīng)濟強勁發(fā)展帶來旺盛物流需求粵港澳大灣區(qū)地均、人均GDP居城市群榜首。
根據(jù)北京交通大學(xué)區(qū)域物流與區(qū)域經(jīng)濟增長的互動關(guān)系研究報告，各地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平與物流發(fā)展水平呈現(xiàn)高度一致性，經(jīng)濟發(fā)展水平越高，其物流發(fā)展水平也越高。大體量和高強度GDP會帶來頻繁及快速增長的物流需求。 從國內(nèi)主要城市群對比來看，粵港澳/內(nèi)地九市在經(jīng)濟發(fā)展強度上具有明顯優(yōu)勢。
作為世界第三大灣區(qū)，2020年粵港澳大灣區(qū)GDP總量已經(jīng)超過世界第十大經(jīng)濟體——加拿大，地均、人均GDP位列全國首位。其中灣區(qū)內(nèi)地九市進出口貿(mào)易額全國領(lǐng)先，社會消費品零售總額與京津冀地區(qū)旗鼓相當(dāng)。強勁經(jīng)濟發(fā)展帶來了旺盛的物流需求，灣區(qū)貨運和客運量遠超世界其他灣區(qū)，內(nèi)地九市貨運量占比位列全國城市群第二。
4個城市GDP過萬億，經(jīng)濟表現(xiàn)搶眼：
2021年，深圳GDP已經(jīng)突破人民幣3萬億，位居全國第三：廣州2.8萬億，排名第四。佛崇兩市也均進入全國24個萬億GDP城市榜單中，作為兩個地級市，經(jīng)濟發(fā)展已經(jīng)比肩甚至超過了國內(nèi)某些省會城市。廣深十四五期間的GDP年均增長率為6%，均超過一線城市北京和上海約5%的增長率。圍繞科技和先進制造的粵港澳大灣區(qū)主要城市預(yù)計經(jīng)濟將保持一定發(fā)展，實現(xiàn)該預(yù)定目標(biāo)的概率較大。
人口凈流入增長迅速，消費能力保持旺盛：
2021年，灣區(qū)內(nèi)地九市社會消費品零售總額約3.4萬億元，比京津冀社會消費品零售總額高出7.1%。廣州和深圳社會消費品額全國排名位列第四、五位，為灣區(qū)社消總額的主要來源。廣州2021年社會消費品零售總額首次突破萬億大關(guān)。灣區(qū)內(nèi)地九市2021年社會消費品零售總額年增長率均高于8.0%。
對比第七次與第六次人口普查結(jié)果，粵港澳大灣區(qū)內(nèi)地九市的兩大核心城市深圳、廣州人口增量位居全國第一、三位。十年間人口增長分別為720.22萬人以及597.58萬人，增長高達68.46%和47.05%，而東莞十年間人口增量也超200萬人，躋身人口超千萬城市。灣區(qū)內(nèi)地九市整體人口漲幅上升8.04%，龐大的人口總量及增量有力促進了消費的增長。
02
東西新通道帶來物流市場新機遇灣區(qū)物流市場發(fā)展與交通設(shè)施發(fā)展相輔相成，灣區(qū)物流市場的發(fā)展史就是灣區(qū)交通設(shè)施的發(fā)展史。
灣區(qū)的物流市場發(fā)展以廣深兩個一線城市為核心開始向外發(fā)展。廣深兩市作為國家一線城市以及珠三角的核心城市，依托產(chǎn)業(yè)發(fā)展先行以及人口規(guī)模的不斷擴大衍生出了巨大的物流需求。隨著城市發(fā)展，土地資源嚴重不足，物流需求逐漸外溢至周邊城市，分東西岸進行延伸。因為物流運輸對交通的強依附性，灣區(qū)物流發(fā)展路徑沿著G4高速→珠三角內(nèi)環(huán)線→珠三角外環(huán)線實現(xiàn)不斷發(fā)展，從而遍布粵港澳大灣區(qū)內(nèi)地各市。此外，灣區(qū)整體物流市場的供不應(yīng)求，促使物流運營商也將清遠納入了選址范圍。
按照各個物流市場的發(fā)展程度，灣區(qū)物流市場可分為核心物流市場，包括廣深莞佛，以及新興市場，包括惠州、中山、江門、肇慶和珠海五市。
隨著灣區(qū)物流市場的不斷發(fā)展，西岸城市憑借更廣闊的腹地資源以及更具性價比的拿地成本，逐漸吸引了眾多物流開發(fā)商和運營商。
近年來珠三角東西岸的交通連通不斷加強，分別于2018、 2019年開通的港珠澳大橋以及南沙大橋，有效地提升了東西岸通行的便利，帶動了物流需求由東向西不斷擴容。未來隨著東西岸的交通新通道的開通以及新機場的建成，將會帶來新的物流發(fā)展機遇。
03
高標(biāo)倉市場供不應(yīng)求、租金穩(wěn)升相比北上及其周邊區(qū)域，廣深及其周邊區(qū)域物流供應(yīng)量相對較小，整體供應(yīng)緊缺，來自城市間以制造業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展帶動其內(nèi)部工業(yè)品和機械設(shè)備物流需求水漲船高，再加上進出口、電商及第三方物流需求的增長，市場空置率在新增供應(yīng)逐年增長的壓力下持續(xù)改善，灣區(qū)內(nèi)地九市核心物流市場和新興物流市場高標(biāo)倉市場空置率多處于3%-5%的歷史低位。著眼未來3年，灣區(qū)高標(biāo)倉市場未來供應(yīng)未見大規(guī)模提升，預(yù)計整體市場供應(yīng)依然緊缺，租金年均增長將保持4%-5%的較高水平。
作為我國開放程度最高、經(jīng)濟活力最強的區(qū)域之一，粵港澳大灣區(qū)內(nèi)地九市的物流地產(chǎn)發(fā)展有著得天獨厚的先天優(yōu)勢。目前，粵港澳大灣區(qū)內(nèi)地九市集中了全國11%的非保稅高標(biāo)物流地產(chǎn)。
大灣區(qū)內(nèi)地各市主要物流市場存量：
仲量聯(lián)行評估咨詢服務(wù)部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，粵港澳大灣區(qū)內(nèi)地九市的非保稅高標(biāo)庫存量主要集中在廣州、佛山及東莞。截至2021年第一季度，廣州、佛山、東莞三地非保稅高標(biāo)庫存量均超過200萬平方米，三市存量之和超過大灣區(qū)內(nèi)地九市總和的3/4；而深圳由于土地資源稀缺，外溢需求推動臨近城市東莞及惠州的存量，深圳市范圍內(nèi)的存量不到上述兩城總和的1/6。
大灣區(qū)內(nèi)地各市主要物流市場租金：
大灣區(qū)內(nèi)地各市中以土地緊缺的深圳租金最高，租金中位數(shù)高達1.65元/平方米/天，同樣作為核心城市的廣州次之，租金中位數(shù)達1.31元/平方米/天。在穩(wěn)定的制造業(yè)需求及來自周邊核心城市的外溢需求的驅(qū)動下，佛山、東莞、中山等制造業(yè)重鎮(zhèn)的租金中位數(shù)也均超過1元/平方米/天。
04
灣區(qū)物流設(shè)施投資市場熱度升高廣深及周邊區(qū)域正在成為除上海及周邊區(qū)域之外，投資者最為重點關(guān)注的區(qū)域。近年來，廣深周邊城市大宗交易成交額步入快速增長通道。旺盛需求推動下，工業(yè)用地性質(zhì)的物流倉儲設(shè)施也納入投資者視野。投資型交易已經(jīng)超過自用型交易成為粵港澳灣區(qū)內(nèi)地九市物流市場大宗交易的主流，近四年年均占比為59.0%。約8成交易的購買者來自地產(chǎn)基金、企業(yè)和開發(fā)商。按城市統(tǒng)計，東莞得益于與一線城市旗鼓相當(dāng)?shù)奈锪髟O(shè)施存量和租金表現(xiàn)以及能有效輻射廣深兩地的區(qū)位優(yōu)勢，最受廣大投資者的青睞。
2021年灣區(qū)內(nèi)地九市高標(biāo)倉存量近1300萬平方米：
從供給側(cè)來分析，當(dāng)前中國三大城市群(京津冀、長三角、大灣區(qū))的核心物流區(qū)域高標(biāo)倉存量基本相當(dāng)，均位于1000萬平方米左右，其中深莞廣佛區(qū)域的空置率最低，僅為4.3%。在旺盛物流需求的推動下，廣深佛莞四市高標(biāo)倉面積均已突破200萬平方米，為灣區(qū)內(nèi)地九市高標(biāo)倉的主要供應(yīng)來源。
憑借與廣深莞這前三大城市全部接壤的區(qū)位優(yōu)勢，惠州近年來高標(biāo)倉市場發(fā)展迅速，目前供應(yīng)量也超過百萬平方米。
深莞、廣佛四市高標(biāo)倉存量占灣區(qū)內(nèi)地九市總存量83%。
未來3年新增供應(yīng)總量增加，但分布不均；新興區(qū)域占比略有上升：
未來三年預(yù)計灣區(qū)內(nèi)地九市高標(biāo)倉新增供應(yīng)總計416萬平方米，較過去三年增加35%。其中廣州、東莞兩地占全部新增供應(yīng)近六成，惠州供應(yīng)持續(xù)放量。但深圳供應(yīng)仍極度稀缺，佛山也有顯著下滑。
新增供應(yīng)仍集聚于核心區(qū)域，但新興區(qū)域占比從過去三年的28%小幅提升至31%。
電商及3PL需求覆蓋所有城市，進出口需求主要分布在廣深莞：
因不同城市的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)及其發(fā)展?fàn)顩r、地理位置和港口、機場等交通設(shè)施資源不同，其物流需求類型也不相同。但城市間產(chǎn)業(yè)協(xié)同度高，以及核心城市的物流需求的外溢使各城市的物流需求又有一定的共性，整個灣區(qū)來看，電商和第三方物流功能橫跨多個城市。
著眼存量市場需求總量，廣深佛莞物流需求豐富度高，且各類物流需求量均較高，其中廣深作為一線城市物流需求總體規(guī)模更勝一籌。廣州作為省會城市以及鏈接西岸多個城市的物流樞紐，物流需求來自電商（包括跨境電商）和第三方物流，此外有部分來自包含服裝和醫(yī)藥項目的制造業(yè)。深圳坐擁全球第四大港口——鹽田港，此外還擁有多個中小型港口，進出口需求為全市物流需求的首位需求，城市高標(biāo)倉存量中80%以上都是保稅倉。佛山和東莞作為最直接承接廣州、深圳物流需求外溢的城市，物流需求強度僅次于兩大一線城市。
惠州和中山的需求規(guī)模居中等水平。惠州電子信息科技產(chǎn)品制造業(yè)帶動城市制造業(yè)需求量較大，此外來自廣深的物流需求外溢也帶動了電商和第三方物流需求的增長。
肇慶和江門整體的需求總量較小，珠江口西岸的肇慶和江門的主要需求則來自跨境電商和境內(nèi)電商。
城市間以制造為主的產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展帶動工業(yè)品物流需求的旺盛發(fā)展：
發(fā)達的制造業(yè)集群和高度協(xié)同是塑造灣區(qū)內(nèi)地九市物流需求結(jié)構(gòu)另一大重要要素。通過對過去5年CBRE追蹤的高標(biāo)倉租賃交易的分析，我們發(fā)現(xiàn)灣區(qū)內(nèi)地九市的倉儲租賃面積中制造業(yè)租戶占比達到17%在國內(nèi)所有區(qū)域中排名第一。
電子設(shè)備、汽車零部件等各類工業(yè)品物流需求旰盛，而產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同和進出口便利又進一步刺激了以制造業(yè)為依托的供應(yīng)鏈物流、跨境電商等行業(yè)的快速發(fā)展。希音過去兩年在廣州、佛山、肇慶、江門等地逾百萬平方米的擴租正是灣區(qū)供應(yīng)鏈優(yōu)勢驅(qū)動物流倉儲需求的典型案例。
多市承載區(qū)域配送功能，需求外溢及有機分工合作為灣區(qū)物流市場發(fā)展注入無限生機：
05
灣區(qū)物流租金
經(jīng)濟活動強度和重要基建分布決定租金梯度。
在絕大部分區(qū)域高標(biāo)倉供不應(yīng)求的情況下，經(jīng)濟活動強度、港口機場等重要基礎(chǔ)設(shè)施分布是影響區(qū)域內(nèi)高標(biāo)倉租金梯度的重要因素。
總體來看，2021年珠江口東岸租金高于西岸17.1%，同比上升1.3個百分點，租金增長速度快于西岸。其中深圳作為區(qū)域內(nèi)最活躍的經(jīng)濟中心和最重要的進出口口岸，比鄰全球物流租金最貴的香港且受嚴重供不應(yīng)求的推動，租金水平排名第一，并輻射帶動?xùn)|莞、惠州。
作為全國同城化最前沿的區(qū)域，廣佛位于區(qū)域中心，倉庫供應(yīng)較深莞略多，兩地高標(biāo)倉租金水平逐漸趨近，并通過外溢需求帶動中山租金上漲。
而地理位置距離灣區(qū)經(jīng)濟中心較遠的肇慶和江門，以及僅有一個物流項目的珠海，租金水平為第三梯隊，月租金介于每平方米25-32元之間。
未來三年，灣區(qū)內(nèi)地九市高標(biāo)倉整體租金年均增幅有望達到3-5%。
過去三年灣區(qū)內(nèi)地九市高標(biāo)倉平均租金實現(xiàn)了33%的年均漲幅，領(lǐng)先于全國其他主要區(qū)域。具體城市來看，深圳、佛山、東莞、惠州、江門五城近三年年租金增長率超過4.0%
未來3年，區(qū)域內(nèi)高標(biāo)倉供應(yīng)將有所上升，但鑒于此前持續(xù)的供不應(yīng)求狀況，預(yù)計大多城市的倉庫租金將保持3-5%的年均增長。
灣區(qū)物流灣區(qū)內(nèi)地九市物流大宗交易步入快速增長通道。
新冠疫情爆發(fā)以來，粵港澳大灣區(qū)內(nèi)地九市的物流地產(chǎn)大宗交易額快速增長，但從城市群的橫向?qū)Ρ葋砜?，整體規(guī)模對比京津冀和長三角依然相對較低。疫情后的兩年京津冀和長三角年均物流大宗交易額分別約為130億元及140億元，灣區(qū)內(nèi)地九市的成交規(guī)模僅為其一半。而交易活躍度較低的一個重要原因是可投資機會偏少；有鑒于此，近年來不少投資者開始將工業(yè)用地的物流設(shè)施納入視野。
從區(qū)域內(nèi)部來看，廣州作為一線城市以及可投項目機會相對較多，物流大宗交易市場表現(xiàn)最為活躍，疫情后兩年年均交易額在人民幣30億元以上，其中最主要的交易案例為黑石收購富力空港物流園，與之相比，另一個一線城市深圳因可供出售項目極為稀缺，投資者進而關(guān)注受益于深圳物流需求外溢最為顯著的東莞和惠州的收購機會。
國內(nèi)公募REITs的推出帶來的良好資本退出渠道，使得物流類新基建物業(yè)更受投資者的青睞，并將在未來加快該類物業(yè)的成交。
投資型成交已成為市場主流，8成交易由地產(chǎn)基金、企業(yè)和開發(fā)商購買。
廣深都市圈將持續(xù)吸引物流設(shè)施投資者的關(guān)注。
05
縱觀過去四年的大宗交易的投資目的，區(qū)域內(nèi)物流地產(chǎn)自用購置和投資型需求均表現(xiàn)活躍。廣州、深圳作為灣區(qū)兩大一線城市，過往四年物流倉儲大宗交易均為投資型。一線城市物流需求量級與可出售項目的稀缺性，使得投資者對這兩大市場趨之若鶩。
投資者構(gòu)成層面，地產(chǎn)基金、一般企業(yè)及開發(fā)商為灣區(qū)內(nèi)地九市物流大宗交易市場的三大投資主體，四年整體占比約8成。
2021年，領(lǐng)展以7.5億元收購位于東莞和佛山的兩座配送中心75%的權(quán)益，是領(lǐng)展首次布局國內(nèi)物流地產(chǎn)，也進一步說明REITs等機構(gòu)資本對灣區(qū)內(nèi)物流地產(chǎn)的長期看好。
根據(jù)CBRE2021年中國倉儲物流租戶調(diào)查報告，得益于一線城市及周邊龐大的人口消費規(guī)模以及高效的物流運輸效率，一線城市及周邊依然是租戶首先的擴張區(qū)域，而租戶在灣區(qū)內(nèi)兩大都市圈的擴張意愿領(lǐng)跑全國：其中40.0%的受訪租戶表示未來三年將在廣佛區(qū)域進行擴張，而計劃在深莞區(qū)域進行擴張的租戶比例更是高達43.0%。
強勁的租賃需求，加之當(dāng)前極低的空置率水平，將令廣深都市圈的物流倉儲機會吸引眾多投資者的關(guān)注。
投資策略建議
粵港澳大灣區(qū)內(nèi)地九市物流設(shè)施投資梯隊評級標(biāo)準(zhǔn)說明：
CBRE對影響粵港澳大灣區(qū)內(nèi)地九市物流設(shè)施投資決策的六個關(guān)鍵因子，即宏觀經(jīng)濟、交通設(shè)施發(fā)展優(yōu)勢、供應(yīng)面表現(xiàn)、需求表現(xiàn)、租金表現(xiàn)和投資市場情況進行了相關(guān)分析并評級，由此得出綜合投資梯度評級，最終劃分出灣區(qū)物流設(shè)施市場的三個投資梯隊。
一、供不應(yīng)求是深圳物流市場的常態(tài)
“一庫難求”導(dǎo)致諸多大面積的物流需求外溢至周邊城市。需大于供也推動了深圳高標(biāo)倉市場的租金一路上揚，租金水平位列灣區(qū)內(nèi)地九市之首，至2021年底，月平均租金已經(jīng)超過了45元，市場幾近滿租運行。整體供應(yīng)有限，在快速人口流入及各項政策利好的推動下，物流需求穩(wěn)增將令全市物流倉儲設(shè)施項目均將保持高入駐率且實現(xiàn)租金普漲。因此投資者可以關(guān)注深圳全域范圍內(nèi)的可投資物流倉儲設(shè)施。
深圳土地資源極為稀缺，因此物流倉儲市場呈現(xiàn)出了與國內(nèi)其他城市不一樣的特點。首先樓倉與高標(biāo)倉共同成為市場供應(yīng)主力，各自占據(jù)市場供應(yīng)的半壁江山，且在2021年底兩類市場均保持0.4%和2.5%的低位空置率。而從租金增長來看，更是呈現(xiàn)出了雙雙齊增長的態(tài)勢，二者租金水平差價不大，這也映射出深圳物流市場的強勁需求。其次，保稅倉為高標(biāo)倉供應(yīng)的主流，占比77.6%，而非保稅倉占比僅為22.4%，這也與國內(nèi)其他城市非保稅倉占比居主導(dǎo)地位迥然不同。
得益于毗鄰香港的獨特優(yōu)勢以及擁有全球全球單體石吐重最大港口-鹽田港，進出口貿(mào)易一直穩(wěn)居全國最前列。作為重要的國內(nèi)外門戶城市，疊加近年來不斷推出的極具吸引力的優(yōu)惠政策系列，包括深圳先行示范區(qū)、國際創(chuàng)意城市以及深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)等多重政策利好，進出口貿(mào)易需求將保持長續(xù)增長，并帶動深圳保稅倉儲物流設(shè)施呈現(xiàn)長期穩(wěn)定良好的發(fā)展。而非保稅高標(biāo)倉也因為整體供應(yīng)稀缺，來自普通電商和第三方物流的快速增長，租金增長表現(xiàn)的將更為積極。因此保稅倉與非保稅倉均應(yīng)重點關(guān)注。
深圳GDP位居全國第三，但是市域面積僅為北京的1/8，廣州、上海的1/3。土地資源極為稀缺的情況下，政府鼓勵土地的集約化開發(fā)，工業(yè)用地新出讓聚焦定位新型產(chǎn)業(yè)用地以及科技和高端制造細分產(chǎn)業(yè)方向，而物流用地因容積率低，出讓極少。且政府對物流倉儲設(shè)施在建筑形態(tài)、產(chǎn)值稅收、自用比例方面有嚴格要求。新項目自用為主，只能20%出租，且租戶準(zhǔn)入須為產(chǎn)業(yè)的上下游，租金不可以高于周邊市場的50%。與此同時，工業(yè)項目通過城市更新建設(shè)為倉儲項目也較為稀缺。因此，投資者應(yīng)以進取的眼光關(guān)注市場上強監(jiān)管的存量項目轉(zhuǎn)讓和更新周期較長的改造類項目，及時捕捉投資機會。
二、廣州租金穩(wěn)定增長
2021年全市租金同比增長了3.9%，整體市場空置率下跌至4.0%的低位。灣區(qū)排名第一的常住人口總量以及作為國際貿(mào)易中心促進物流需求強勁增長。
政策面利好將進一步推動物流市場不斷向好， 2021年發(fā)布了《廣州市交通物流融合發(fā)展第十四個五年規(guī)劃》和《廣州市精準(zhǔn)支持現(xiàn)代物流高質(zhì)量發(fā)展的若干措施》，廣州未來將建成具有全球影響力的國際物流中心和亞太地區(qū)供應(yīng)鏈組織中心，并設(shè)立物流發(fā)展專項基金，鼓勵積極引進國際國內(nèi)大型現(xiàn)代物流和供應(yīng)鏈龍頭企業(yè)，對新引進企業(yè)給予500萬元至5000萬元不等的資金獎勵。
因此雖然未來三年廣州高標(biāo)倉新增供應(yīng)量過百萬平方米，但均位于原本的物流空白區(qū)。政策利好和需求持續(xù)增長推動下，預(yù)計全市平均租金將依然保持穩(wěn)定的增長。市場面的良好發(fā)展將帶動全市范圍內(nèi)高標(biāo)倉物業(yè)的良好表現(xiàn)，因此投資者可將投資眼光放至全市。
從投資周期來看，廣州北部的從化區(qū)域多為新洛成的高標(biāo)倉，交通通達性在進一步完善中，因此可以作為投資者中長期關(guān)注的投資區(qū)域，短期來看，發(fā)展較為成熟的南沙、增城和白云均為較好的選擇。投資標(biāo)的方面，保稅倉、非保稅倉物業(yè)歷史平均租金均保持穩(wěn)定上漲。其中保稅倉物業(yè)主要分布在白云、南沙板塊，而非保稅倉物業(yè)主要分布在黃埔和增城。這些板塊均為政府大力發(fā)展的物流板塊，隨著交通網(wǎng)絡(luò)的不斷升級以及物流需求持續(xù)增長，預(yù)計兩類市場的租金均將保持穩(wěn)定增長，因此投資者可兼而看之。而從投資類型來看，黃埔區(qū)作為物流最發(fā)達的區(qū)域，部分項目老舊預(yù)計未來會進行城市更新。因此全市來看，包含城市更新、存量項目和未來供應(yīng)的項目均可納入投資考量，可隨時關(guān)注價位合理的可售項目進行投資抉擇。
三、東莞物流市場近年來經(jīng)歷了供應(yīng)不斷的市場態(tài)勢
帶動平均租金實現(xiàn)年均4%-5%的增長，至2021年租金已經(jīng)位列灣區(qū)內(nèi)地九市第二，月租金為每平方米43.67元，與深圳相差無幾，空置率已經(jīng)降至2.0%的低位，整體市場已經(jīng)供不應(yīng)求。強勁的需求增長主要由以下幾方面帶動:
東莞地理位置優(yōu)越，可以有效承接來自深圳和廣州兩大一線城市區(qū)域配送物流需求的外溢。城市本身發(fā)達的以電子信息制造業(yè)、電氣機械及設(shè)備制造業(yè)、紡織服裝鞋為主制造業(yè)衍生出相當(dāng)一部分制造業(yè)物流需求。龐大的常住人口帶動的消費需求， 2021年，東莞常住人口也首次突破1000萬人，成為灣區(qū)第三大人口大市。
未來3年，東莞的新增供應(yīng)約144.8萬平方米，但對比過去3年僅增長了4.6%，南沙大橋及深茂公路鐵路兩用橋的開通將帶動?xùn)|莞承接更多東西岸物流的連通，轉(zhuǎn)運中心功能將不斷加強。
按照十四五規(guī)劃，未來東完將加快推進跨境電商物流，多重需求增長推動力下，預(yù)計市場空置率將信然保持低位，租金持續(xù)增長，投資者可以關(guān)注東莞全域茫圍內(nèi)的高標(biāo)倉物業(yè)。東莞非保稅高標(biāo)倉占據(jù)絕對主流，占比95.0%，過去4年租金增長率保持在年均4.0%-5.0%的較高水平，在供不應(yīng)求的市場面下，該類物業(yè)的可售項目是良好的投資標(biāo)的。投資類型方面，東莞市場未來3年后的市場存量將達到400萬，但鑒于不斷增長的多元需求，預(yù)計供不應(yīng)求依將持續(xù)。與此同時，土地出讓政策的收緊將導(dǎo)致中長期倉儲物流用地供應(yīng)有限。因此中短期來看，投資者除了關(guān)注存量項目外，還應(yīng)關(guān)注工業(yè)用地報建倉儲的城市更新項目。需要注意的是根據(jù)規(guī)定，產(chǎn)業(yè)項目的開發(fā)需簽署全生命周期的產(chǎn)業(yè)監(jiān)管協(xié)議，且有稅收要求，因此投資者在進行項目投資時需要與開發(fā)商就相關(guān)事宜進行詳細溝通與相關(guān)保障措施商定。
四、第二梯隊城市投資策略
1.佛山
2021年佛山高標(biāo)倉總體供應(yīng)量已經(jīng)達267.4萬平方米，與廣州規(guī)模相當(dāng)，主要高標(biāo)倉物業(yè)沿主要交通干道分布于靠近廣州的南海、順德以及靠近廣州繞城高速連通白云機場及珠三角樞紐機場的高明和三水。佛山的高標(biāo)倉全部為非保稅倉，租金保持高速增長，過去四年的年租金增長保持在4.1%的高位。即使2021年面臨56.9萬平方米的新增供應(yīng)，至年末依然保持在6.8%的較低空置率，市場需求表現(xiàn)強勁。未來隨著廣佛經(jīng)濟一體化的不斷深化，帶來的基礎(chǔ)設(shè)施同城化、道路交通互通、費用互免，使兩地之間的物流需求連通不斷加強，佛山將繼續(xù)承接廣州更多的需求外溢。與此同時作為珠江西岸的倉儲物流集散中心，在自身制造業(yè)的不斷發(fā)展下，除了作為制造業(yè)的原料及終端產(chǎn)品的倉儲及配送點外，也會繼續(xù)吸引大量輻射廣州甚至珠三角的電商和第三方物流進入市場。未來3年，佛山的新增供應(yīng)共56.0萬平方米，均為非保稅高標(biāo)倉，需求的持續(xù)增長將令未來供應(yīng)快速去化。因大部分物流倉儲物業(yè)還未進入改造期，有鑒于此，投資者可以重點關(guān)注高標(biāo)倉聚集區(qū)域的非保稅倉存量項目的轉(zhuǎn)讓以及少量綠地開發(fā)機會。2.中山珠三角東西岸交通未來的連通所帶來的發(fā)展機遇將極大助力中山未來物流市場的發(fā)展，預(yù)計深中通道開通將加速深圳、東莞制造業(yè)向西岸擴張，由此帶來的東西岸工業(yè)產(chǎn)品物流運輸量將大增，疊加西岸原有制造業(yè)企業(yè)的出口物流，將增加市場對中山的高標(biāo)倉儲設(shè)施的需求。中山高標(biāo)倉物業(yè)均為非保稅倉，相比核心城市，總體規(guī)模較小。過去四年租金保持4.0%的年均高增長，從過去5年來看，空置率一直都在3.0%以下。未來3年的新增供應(yīng)共16.1萬平方米，供應(yīng)量較小。因此投資者可以關(guān)注高標(biāo)倉物業(yè)聚集的三角、南頭、民眾和黃圃四個區(qū)域的物業(yè)。因中山物流市場發(fā)展起步也較晚，因此存量物業(yè)以及未來少量的綠地開發(fā)項目應(yīng)為主要關(guān)注對象。3.惠州惠州高標(biāo)倉市場以區(qū)域性配送為主，自身經(jīng)濟體量相對較小，對物流需求有限，因此物流倉儲功能主要是服務(wù)深圳、廣州和東莞等城市，少部分來自自身電子信息制造業(yè)所帶動的制造業(yè)需求。在項目層面，惠州市場呈現(xiàn)龍頭品牌聚集的特點，聚齊了普洛斯、安博和嘉民等一線物流運營商。從倉儲物業(yè)的現(xiàn)有供應(yīng)來看，主要集中在惠州臨深區(qū)域的博羅、仲愷和惠陽三區(qū)，未來供應(yīng)增量主要集中在惠陽和博羅，因此這三個區(qū)域為投資者應(yīng)重點關(guān)注的區(qū)域。截止到2021年底，惠州高標(biāo)倉現(xiàn)有供應(yīng)約104.6萬平方米，均為非保稅倉物業(yè)。過去4年，高標(biāo)倉租金年均增長率高達4.3%，空置率在2021年也保持在5.5%的市場低位。惠州市場發(fā)展起步較晚，從2015年以后開始發(fā)展，可喜的是未來三年惠州高標(biāo)倉市場未來供應(yīng)超60萬平方米，整體存量將逼近200萬平方米，這將令其在灣區(qū)的戰(zhàn)略地位會有進一步提升，因此投資者在中短期可以重點關(guān)注惠州存量項目的轉(zhuǎn)讓以及部分綠地開發(fā)機會。五、第三梯隊城市投資策略1.江門江門本身物流需求較小，主要承接來自廣州和佛山的物流外溢需求。同時得益于靠近廠家的區(qū)位優(yōu)勢，也吸引了個別對地理位置敏感度較低來自龍頭跨境電商的大面積需求，以及部分頭部電商輻射珠三角的大區(qū)域配送需求。近年來，江門物流市場發(fā)展迅速，截至2021年末，整體高標(biāo)倉供應(yīng)總量為50.6萬平方米，均為非保稅倉，在粵港澳大灣區(qū)九市邊遠城市中居前列。在來自跨境電商、制造業(yè)以及第三方物流需求的推動下，截止2021年底，整體市場已經(jīng)滿租。中長期來看，江門土地資源相對充裕，開發(fā)商依然可以以較低的價格獲取物流倉儲用地，因此除存量項目外，投資者也應(yīng)關(guān)注綠地開發(fā)機會。2.肇慶肇慶經(jīng)濟體量灣區(qū)最小，自身物流需求較小。 作為輻射珠三角西部物流的通道，不但承接了來自佛山的需求外溢，同時還作為部分電商輻射珠三角西部的集散點，物流設(shè)施主要分布在靠近佛山的區(qū)域。鏈接珠三角西部的功能地位及較低的租金水平也吸引了個別對于物流地理位置敏感度較低的龍頭跨境電商大面積物流需求的布點。截至2021年末，肇慶的物流倉儲總量為35.9萬平方米，空置率停留在2.8%的市場低位。東西部交通的貫通以及灣區(qū)其他城市的供應(yīng)不足將推動物流需求不斷向西延伸，從而持續(xù)帶旺縫慶的物流需求。相比別的城市來講，肇慶腹地資源豐富，雖然產(chǎn)業(yè)用地也需簽監(jiān)管協(xié)議，但稅收要求額度較低，因此中長期來看，除存量物業(yè)外，綠地開發(fā)項目也將為投資重點關(guān)注的投資標(biāo)的。3.珠海珠海高標(biāo)倉物業(yè)供應(yīng)有限，截至2021年底，僅有一個約4萬平方米的高標(biāo)倉物業(yè)。港珠澳大橋的開通，以及未來深珠通道的開通，均將為珠海物流市場注入新的活力。來自香港、澳門貿(mào)易需求以及深圳區(qū)域配送需求的外溢均將在中長期利好珠海物流市場。因此投資者可以適當(dāng)關(guān)注珠海物流市場的綠地開發(fā)機會。
來源/CBRE世邦魏理仕（ID：CBRE_China）